Status Tanah Hak Guna Bangunan (HGB)

Gambar : Aspihani Ideris

Sertifikat Hak Guna Bangunan adalah jenis sertifikat dimana pemegang sertifikat berhak memiliki dan mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan kepunyaan pemilik bangunan. Tanah tersebut dapat berupa tanah yang dikuasai langsung oleh negara, maupun tanah yang dikuasai oleh perorangan atau badan hukum. Sertifikat hak guna bangunan mempunyai batas waktu kepemilikan 30 tahun, dan dapat diperpanjang hingga batas waktu 20 tahun.

Hak Guna Bangunan adalah kewenangan yang diberikan oleh pemerintah atau suatu hak yang didapatkan untuk menggunakan sebuah lahan yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu 30 tahun atas permintaan pemegang hak mengikat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya dan dapat diperpanjang sampai dengan jangka waktu maksimum 20 tahun.

Ini artinya, pemegang sertifikat tersebut hanya diberikan kuasa untuk memberdayakan lahan baik untuk mendirikan bangunan ataupun keperluan lain di atas tanah tersebut dalam jangka waktu tertentu. Jadi, pemilik properti dengan status Hak Guna Bangunan hanya memiliki bangunannya saja, sedangkan tanahnya masih dimiliki oleh negara.

Berdasarkan Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”), menyebutkan “Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.”

Menurut Pasal 36 ayat (1) juga menyebutkan, “Hak guna bangunan dapat dimiliki oleh setiap WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.”

Keuntungan dan kerugian memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan adalah sebagai berikut :

1. Keuntungan Membeli Properti dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan

• Tidak Membutuhkan Dana Besar;
• Peluang Usaha Lebih Terbuka. Properti dengan status HGB biasanya dijadikan pilihan untuk mereka yang berminat memiliki properti tetapi tidak bermaksud untuk menempati dalam waktu lama;
• Bisa dimiliki oleh Non WNI

1. Kerugian membeli Properti dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan

• Jangka Waktu Terbatas;
• Tidak Bebas.

Cara mengubah Sertifikat Hak Guna Bangunan Menjadi Sertifikat Hak Milik yaitu dengan meningkatkan Sertifikat Hak Guna Bangunan menjadi Sertifikat Hak Milik, kita tinggal datang ke kantor pertanahan di wilayah tanah/rumah/ bangunan tersebut berada. Tanah dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan tersebut mesti dimiliki oleh warga negara indonesia (WNI) dengan luas kurang dari 600 meter persegi, masih menguasai tanah serta mempunyai Sertifikat Hak Guna Bangunan yang masih berlaku ataupun sudah habis masa.

Subyek yang dapat menjadi pemegang HGB adalah Warga Negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Yang termasuk dalam badan hukum adalah semua lembaga yang menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku diberi status sebagai badan hukum, misalnya adalah Perseroan Terbatas, Koperasi, Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, dan Yayasan.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah, pemberian HGB di atas tanah Hak Milik dilakukan oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”). Pemberian tersebut dilakukan dengan suatu perjanjian antara pemegang Hak Milik dengan calon pemegang HGB yang dicantumkan dalam akta yang dibuat oleh PPAT. Pemberian HGB di atas tanah Hak Milik tersebut wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Jangka waktu HGB di atas tanah Hak Milik diberikan paling lama 30 (tiga puluh) tahun. HGB di atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian HGB baru berdasarkan perjanjian yang dituangkan dalam akta yang dibuat oleh PPAT dan hak tersebut wajib didaftarkan pada kantor pertanahan setempat.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah RI No. 40 tahun 1996 Pasal 27 Ayat (1), “Pemegang hak dapat mengajukan permohonan perpanjangan jangka waktu HGB atau pembaharuannya diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGB tersebut atau perpanjangannya”. Dijelaskan didalam Pasal 36 Ayat (1) didalam PP No. 40 tahin 1996 tersebut, jika selama dua tahun tidak diperpanjang, maka tanah tersebut otomatis menjadi tanah negara. Pasal 37 Ayat (1) juga menegaskan, bangunan dan benda-benda yang berada di atas Hak Guna Bangunan atau HGB tersebut wajib dibongkar dan tanah tersebut wajib dikosongkan selambat-lambatnya selama satu tahun sejak hapusnya HGB dan atau sejak habis masa batas perpanjangan tersebut. ###

Ditulis oleh : Aspihani Ideris (Dosen Fakultas Hukum UNISKA Banjarmasin)